CONVOCATORIA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA
07-05-2024

ENTREVISTA A JAVIER DE OSMA, RESPONSABLE DEL REGISTRO DE DEMANDANTES DE VIVIENDA Y SUELO DE CONCOVI

Pregunta: ¿Cuándo y cómo surgió la idea de crear un registro de demandantes de vivienda?

Respuesta: La idea surge hace más de doce años y nace de la necesidad, buscando dar acceso a la vivienda a los ciudadanos, y entendemos que una manera muy útil de poder hacerlo es agrupar a esas personas previamente al inicio de los proyectos.

A partir de ahí el Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) ha ido evolucionando. En principio empezó como un portal para ir informando de los distintos proyectos cooperativos, creando un portal de información inmobiliaria exclusivamente del sector cooperativo, bajo el nombre de OIKO.ES, un portal de obra nueva para proyectos cooperativos, donde se podían apuntar cualquier tipo de cooperativas. Posteriormente fue evolucionando, hasta crear nuevas plataformas que permitieran el acceso a las personas que quieran vivir en una zona determinada. Por ejemplo, cualquier persona que quiera vivir en una localidad concreta se puede apuntar, de forma que le vamos a informar de cualquier proyecto de obra nueva en régimen cooperativo que esté parametrizado en esa zona dentro de lo que exige CONCOVI, o en este caso la Federación Territorial, y así nació COOPEROPEN.

P.: ¿Por qué se decide posteriormente crear una plataforma enfocada al alquiler?

R.: Ante las necesidades de los nuevos modelos habitacionales, desarrollamos la plataforma COOPERALQUILA, para dar cobertura a la vivienda en alquiler, pero dentro del parámetro de las cooperativas. Es el punto medio entre la compra y el alquiler, porque realmente la figura jurídica con la que los cooperativistas van a formar parte es la cesión de uso de las administraciones públicas, a 50, 60 o 70 años. Para ello se constituye una cooperativa, esa cooperativa que va a auto promover sus viviendas como si fuera cualquier otro proyecto, y una vez que está acabado, esa cooperativa se transforma en una cooperativa de segundo grado para gestionar el edificio. Eso permite que las personas puedan disfrutar de esas viviendas durante un periodo largo de tiempo, pero con unos beneficios añadidos a lo que sería una vivienda en alquiler. En este sentido hay que destacar que las aportaciones que hacen en el proyecto promocional no las pierden, se capitalizan y recuperan cuando salen del proyecto, y además las aportaciones que se realizan son muy inferiores a las de comprar en pleno dominio, al eliminarse el pago por el suelo. También es interesante destacar que, si el cooperativista decidiera irse a vivir a otro sitio o falleciese, lo pueden heredar sus herederos, al tener todos los derechos de la propiedad.

“El Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI nace de la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda a la ciudadanía, buscando una fórmula que ponga en primer lugar al ciudadano, y que este se beneficie en su propio fin, es decir, conseguir una vivienda”.

P.: ¿Cómo se gestiona desde vuestro RDV para poder dar respuesta a la oferta?

R.: El Registro tiene sentido porque recibimos el apoyo de cientos de familias que se agrupan desde cualquier punto de la geografía nacional, esa es la principal fortaleza, y eso es lo que tenemos que saber gestionar muy bien. El objetivo principal es que sea realmente la plataforma la que haga la fuerza para conseguir las mejores condiciones para las viviendas, y esta optimización es la que se realiza desde COOPEROPEN.

Desde el punto de vista del Registro, lo primero es buscar la agrupación de personas hacia un proyecto o zona, y posteriormente dotarlo de todas las herramientas necesarias, tutelando todo el proceso para que el proyecto asuma los menos riesgos posibles. Eso implica que tengamos que crear unos protocolos de gestión muy claros y respetuosos con los socios, haciendo que ellos asuman los mínimos riesgos en un proyecto de estas características. No solo les brindamos asesoramiento, sino que también les dotamos de garantías económicas, y contamos con el apoyo de entidades financieras.

P.: La vivienda en cooperativa es una solución a la demanda de vivienda que ofrece, frente a la promoción tradicional ciertas ventajas, ya sea en compra o en alquiler. ¿Cuáles son las principales diferencias frente a la vivienda que se adquiere a una promotora convencional?

R.: La principal ventaja que tiene el mundo cooperativo es que las viviendas se promueven a precio de coste y los cooperativistas participan de los proyectos promocionales, así como en la toma de decisiones sobre su vivienda desde el primer momento, lo cual va a permitir que las casas se hagan más adaptadas a sus necesidades.

P.: ¿Cuál es la diferencia entre acometer un proyecto por un gestor en primera instancia o contar el proyecto primero con el RDV y después con los equipos profesionales, incluido el gestor?

R.: Nuestro punto diferenciador frente a un gestor, es que aunque este tiene la posibilidad de conseguir un suelo, y la fórmula de promoción que utilice sea la cooperativa, eso conlleva partir con un anteproyecto al que posteriormente la gente va adhiriéndose, y aunque se promueve a precio de coste, está perdiendo unas ventajas que nosotros consideramos que son fundamentales, el coste de oportunidad, ya que cuando la agrupación de personas es anterior a la adquisición del suelo, como es en nuestro caso, el poder de negociación frente a todos los intervinientes en el proyecto es muy superior. Nosotros iniciamos los proyectos sabiendo que tenemos la demanda, y esto es un factor determinante.

P.: Contáis con varias plataformas donde acercáis a las personas interesadas las posibles promociones en régimen de cooperativa, que están o estarán disponibles, tanto en obra nueva como en segunda mano. ¿Cómo funciona cada una de ellas?

R.: Además de las plataformas ya mencionadas, OIKO, COOPEROPEN y COOPERALQUILA, contamos con una tercera sociedad que es COOPERFINANCE, gestora que va a gestionar una sociedad cooperativa bajo el nombre de SERFICOOP, que funciona como una cooperativa de servicios auxiliares de financiación. Esta sociedad cooperativa nace con el objetivo de cubrir ese espacio de necesidades de financiación, generando a su vez una rentabilidad a sus inversores, que serán socios cooperativistas, y dotando de financiación a todos nuestros proyectos cooperativos, o todos los proyectos cooperativos que están bajo el paraguas de CONCOVI.

P.: En temas de alquiler, ¿cuántas viviendas estáis gestionando bajo ese régimen?

R.: De momento no son muchas, ya que hay que tener en cuenta que es una idea que nace hace tres años. Desde CONCOVI acaban de empezar con la primera piedra de una promoción de 200 viviendas en el País Vasco, y hemos sido adjudicatarios de otro proyecto que gestiona una gestora homologada en A Coruña. En total unas 400-500 viviendas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, gracias a la línea de aval que ha sacado Aval Madrid, nos va a permitir disponer de financiaciones para poder hacer todos estos desarrollos en cooperativa.

En este sentido, una de las alternativas para que COOPERALQUILA funcione y sea un multiplicador, es la sociedad SERFICOOP y COOPERFINANCE, ya que van a ayudar al desarrollo porque vamos a poder buscar líneas de financiación de ese 20% que pide la banca tradicional para poder tener financiación. A través de SERFICOOP se va a poder hacer mediante bonos. Vamos a crecer en esa línea en función de la demanda. Este modelo traerá garantías al desarrollo y permitirá que los alquileres sean más asequibles y con un modelo de vida mucho más estable.

COOPERFINANCE también va a ser una herramienta muy potente, porque va a ser una financiación con muy buena rentabilidad, pero sobre proyectos a precio de coste, va a permitir solucionar muchos problemas financieros a las cooperativas, sobre todo en las fases incipientes. A medio plazo nos va a permitir entrar en grandes desarrollos adquiriendo suelos, poder dar cantidades de dinero que no pongan en riesgo a la propia cooperativa pero que sean rentables para los propios inversores, lo que podrá repercutir positivamente en bajar los precios de las viviendas.

Contamos además con la mesa OPENBOOK, en la que está el constructor, el gestor, la demanda y lo técnico, y todo sustentado por una capacidad de financiación.

P.: Desde Cooperopen.org contáis también con un plan específico de ayuda a los jóvenes para poder facilitarles el acceso a su primera vivienda. ¿en qué consiste este plan y qué requisitos son necesarios para poder optar a una vivienda?

R.: Principalmente buscamos la unión y agrupación de los jóvenes, en zonas concretas y facilitando la flexibilidad en el pago, ya que las cooperativas pueden fijar calendarios para la realización de las aportaciones, pudiendo sumarse a proyectos a medio y largo plazo. Además, muy pronto vamos a sacar una línea de financiación a proyectos para el colectivo joven, donde además podrán obtener rentabilidad y beneficios. COOPERFINANCE Y SERFICOOP van a generar líneas de financiación transitoria para que los jóvenes no tengan que hacer esas aportaciones tan altas. Lo importante es encontrar soluciones alternativas al alquiler tradicional, y llevarlos a modelos como el pleno dominio o modelos tan novedosos como COOPERALQUILA, que les permita estabilidad.

P.: ¿Qué proyección tenéis actualmente de cara al desarrollo de futuras promociones en los nuevos desarrollos urbanísticos que se están llevando a cabo en la Comunidad de Madrid?

R.: Actualmente estamos en todos los desarrollos, pero somos muy prudentes y vamos a estar con rigor. Tenemos promociones en Los Berrocales, en Ahijones, estamos viendo la posibilidad de entrar en Valdecarros, y estamos muy presentes creando proyectos cooperativos de COOPEROPEN en Valgrande, en Cerro del Baile, y tenemos miles de personas apuntadas en Castellana Norte, en ARPO, etcétera.

Hoy todos los grandes desarrollos que hay en curso, tantos los propietarios de suelo como las instituciones municipales y autonómicas nos conocen y saben que debe haber una colaboración. Esta colaboración no significa que los propietarios de suelo o las administraciones nos tengan que regalar nada, nuestro modelo de gestión se fundamenta en el rigor y en el compromiso, compromiso ante la gente y la gente ante el proyecto, siendo lideres en la formación de operaciones, y eso exige contar con estructuras fuertes en todos los sentidos.

P.: ¿Qué tipología de vivienda y zonas son las más demandadas por vuestros cooperativistas en la actualidad?

R.: A nivel de demanda, en la Comunidad de Madrid, Castellana Norte, ARPO, Campamento. Madrid ahora mismo está muy demandado, incluso las zonas “rurales” dentro de Madrid, como por ejemplo, Villarejo de Salvanés, Loeches, etcétera. Estamos también muy presentes en Málaga, en Sevilla, en Valencia, en Castilla y León, y en Valladolid. El mundo cooperativo en el País Vasco tiene también mucho peso.

P.: -Desde el Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de CONCOVI, sois uno de los principales agentes sociales en materia de vivienda, y estáis en continuo diálogo con las Administraciones Públicas. En este sentido ¿qué hitos se han conseguido en este último año en colaboración público-privada? ¿Qué pediríais a estas administraciones para poder ofrecer soluciones reales a la falta de vivienda?

R.: Somos en la actualidad el agente social en materia de vivienda en régimen cooperativo en España a través de CONCOVI, que agrupa a todas las federaciones territoriales. Uno de los proyectos más bonitos que se han llevado a cabo fue hace unos años, ayudamos a recolocar un montón de suelos que pertenecían a Ahijones y Berrocales, que eran cooperativas históricas que se habían quedado enquistadas en la época de la crisis, y conseguimos recolocar esos suelos con la colaboración del Ayuntamiento de Madrid, y llevarlos al Cañaveral y acometer proyectos. Esto dio como resultado entregar vivienda por debajo del módulo, e incluso devolver dinero a los socios.

En cuanto a las administraciones, es fundamental intentar recortar el tiempo que llevan las regulaciones y la burocracia en general, toda la parte administrativa es tediosa, y eso hace que un desarrollo se alargue durante años. También que entiendan la sensibilidad de las cooperativas, porque sí somos ejecutivas, podemos poner en carga suelo, desarrollar proyectos, ayudar a desarrollar vivienda asequible, y en ese rango nos podemos mover muy bien, porque podemos flexibilizar pagos y ayudar en muchos otros puntos. Y nosotros a su vez debemos ser muy ejecutivos, tener la capacidad de compra, y si somos capaces de hacer esto vamos a ser una herramienta fundamental para las instituciones, para poder desarrollar tantos miles de viviendas como se pretende en esta legislatura.

P.: ¿Crees que va a ser posible desarrollar todas las viviendas previstas en los próximos años?

R.: Yo creo que sí, ahora mismo en la Comunidad de Madrid se ha subido el precio del módulo, porque las viviendas no se podían hacer a ese precio, y eso estaba llevando a que los proyectos tuvieran que gestionarse de una manera que se salía de la propia regulación. No es viable pagar por una vivienda protegida más de lo que vale, y por ello tienes que buscar herramientas que no están ajustadas a derecho, y eso hay que corregirlo.

Pero debemos de ser conscientes de que, si la subida del módulo no va acompañada de regulación, tampoco se va a dar solución al problema, por lo que es necesario fijar un porcentaje a aplicar al suelo, y que, sumado al resto de gastos directos e indirectos asociado a un proyecto de estas características, dé como resultado el valor del módulo, para así poder hacerlo con rigor.

Y por otro lado tenemos que ser conscientes que la vivienda pública no la pueden hacer solo las cooperativas, es necesario que entren también los promotores.

Actualmente hay muchísimos desarrollos con mucha vivienda protegida, pero que tienen intrínsecos unos costes de urbanizar muy altos e inasumible por esta tipología de vivienda. Estos costes tan elevados se deben principalmente a la burocracia y los tiempos necesarios para ello, 20, 15 y 12 años. Por eso es muy urgente abordar medidas que permitan poner suelo en carga de una manera más diligente y trabajar en la optimización de esos desarrollos sabiendo las necesidades de vivienda y tipologías.

P.: ¿Consideras que con la subida de los módulos va a ser suficiente?

R.: Sin reglamento no, porque ahora mismo lo que se va a aplicar es prácticamente toda esa subida a la repercusión del suelo.

P.: Sois conscientes que hay cooperativas que están acogidos a un módulo anterior y que hoy le solucionaría poder acogerse al nuevo módulo, ¿cómo se puede solucionar esta situación?

Tiene difícil solución, pero me consta que desde CONCOVI, se están liderando distintas propuestas, que permitan mediante una regulación transitoria, dar soluciones a esos expedientes.

Por lo que respecta a proyectos gestionados por el RDV de CONCOVI, estamos tranquilos ya que no tenemos ningún expediente en esa situación, y por lo demás, lo que nos toca es seguir apoyando al sector cooperativo y que este sea cada vez más ejecutivo y potente.